장기동 베네치아의아침 오피스텔 구분소유자들이 관리단 창립총회 추진위원회를 구성하여 205세대 중에 위임장 제출자 161명, 출석회원 29명 총 190명 출석으로(위임장을 제출하고 출석한 3명 위임장에서 제외) 지난 7일 저녁 7시에 관리단 집회를 열었다.

이날 관리단 집회에서 관리인 및 관리단장을 선임하고 임원은 관리단장에게 위임했다. 그리고 구분소유자의 4분의 3 이상의 찬성으로 관리규약을 만장일치로 통과됐다.  

<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제9조의3에 의하면 “분양자는 관리단이 관리를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.”고 규정하고 있다.

제3항에 “분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임(選任)(제24조제1항의 경우에만 해당한다)을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다.”고 했다.

그러나 분양자가 관리단집회를 소집하여 구분소유자들로 하여금 규약 제정 및 관리인을 선임하여야 하는 조건이 충족되었음에도 불구하고 소집을 하지 않았다.

법원의 결정에 의하면 “집합건물은 집합건물의 관리 권한과 의무는 기본적으로 관리단에게 있는 것으로 보면서 다만 입주 초기에는 ⋯ 한시적으로 분양자에게 관리 의무를 부여한 것이므로, 관리단이 스스로 집회를 열어 조직행위를 하고 의사결정을 할 수 있는 상태에 이르렀다면 분양자의 한시적 관리의 필요성은 소멸된 것으로 볼 수 있다”고 판단했다.

그리고 “관리단이 관리단집회를 소집하여 관리에 관한 의사결정을 하고 관리인 선임까지 하였다면, 현실적으로 관리업무를 수향하지 않더라도 관리를 개시한 것으로 봄이 타당하다”고 했다(부산지방법원 동부지원 2016카합10003).

수원지방법원에서는 “건물의 관리단이 구체적으로 조직되기 전에 분양회사 또는 그로부터 관리를 위탁받은 업체가 관리업무를 수행하여 온 경우, 이러한 분양회사 또는 관리업체의 관리권한은 ‘관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속하는 것이고, 이 사건에서는 관리단이 자치적 관리를 시작하였으므로 분양회사 및 관리업체는 더 이상 관리권한이 없다.’”고 결정하기도 했다(수원지방법원 2018. 4. 5.자 2018카합10050 결정).

기존 관리업체와 분양자의 위탁계약상 계약기간이 존속하고 있어도, 위임계약은 언제든지 해지할 수 있고(민법 제689조), 실제로 관리단은 위 계약을 해지할 수 있다.

분양자와 수분양자 간의 분양계약서에 “이 사건 건물 구분점포의 2/3 이상이 입점되기 전까지 건축주(분양회사)가 이 사건 건물을 관리할 수 있다”라고 규정되어 있어도, 이러한 규정의 유효성을 인정할 경우 분양자가 분양계약을 통하여 집합건물법 관련 규정을 잠탈(규제나 제도 따위에서 교묘히 빠져나감)하는 결과가 초래되므로, 위와 같은 규정은 효력이 없다고 볼 수 있다.

이번 베네치의아침 오피스텔 구분소유자들은 관리단집회 등을 개최하여 관리인을 선임하고 관리규약을 제정하는 등 관리단이 구체적으로 조직되어 법률행위를 진행할 것이다.

결국 집합건물법 제9조의 3에서는 분양자에게 한시적으로 관리업무를 할 수 있게끔 규정되어 있다. 분양자의 입맛에 맡는 자를 관리업체로 만들어 이들로 건물을 관리하도록 하는 경우가 있을 수 있다. 이런 실익을 지키기 위해 관리단집회를 소집하지 않거나 방해하는 경우들이 있다.

이런 상황에서 관리업체는 분양사의 미분양 부분의 공용부분 관리비는 분양사가 담당하여야 함에도 이를 구분소유자들에게 전가하는 경우들이 있을 수 있다.

이번 구분소유자들이 관리단을 만들어 분양자가 지정한 관리업체에 대하여 위탁관리계약을 해지하고 그동안 부과된 관리비에 대한 문제를 전수조사를 해야 한다는 주장들이 창립총회에서 제기되기도 했다. 

만약에 그동안의 관리업체가 재정관련 자료를 공개하지 아니할 경우, 법원에 재정장부열람 가처분 소송을 제기해서라도 이를 확인하여야 한다는 여론이 지배적이었으며, 관리인(관리단장)에게 관련 모든 소송을 위임하기도 했다. 앞으로 관리단의 노력을 기대하며 박수로 격려하며 총회를 폐회했다.